Kat malikleri anataþýnmazda ortaya çýkan ortak yönetim sorunlarý dolasýyla birbirleriyle sýký iliþki halinde olmalarý zorunlu olarak bir teþkilatlanmayý getirmektedir.
Kat malikleri anataþýnmazda ortaya çýkan ortak yönetim sorunlarý dolasýyla birbirleriyle sýký iliþki halinde olmalarý zorunlu olarak bir teþkilatlanmayý getirmektedir. KMK’nýn 27. maddesi anataþýnmazýn yönetimiyle ilgili genel kuralý belirlemektedir. Buna göre anataþýnmaz kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim biçimi bu kurulca kararlaþtýrýlýr ve anataþýnmazýn yönetimi Kanunun emredici hükümlerine aykýrý olamaz.
Ana gayrimenkulün yönetimi için iki organ öngörülmüþtür. Bunlar Kat Malikleri Kurulu ve yöneticidir. Bu birlik içinde anataþýnmazýn genel yönetim iþleri KMK’daki hükümlere göre yönetilecektir. Ancak Kanun anataþýnmazýn yönetimini kat maliklerinin, Kanunlarýn emredici kurallarýna aykýrý olmamak þartýyla bizzat tayin etmelerine imkan vermiþ ve kat maliklerinin bir yönetim planý yaparak Kanun hükümlerini tamamlamalarýný istemiþtir. Bir kere bu yönetim planý yapýldý mý anlaþmazlýklarda önce yönetim planý nazara alýnacak yönetim planýnda hüküm olmayan hallerde anlaþmazlýk KMK ve genel hükümlere göre çözülecektir.
1- Yönetim Planý
Yönetim planý kat mülkiyeti iliþkisinde çok önemli iþlevi ve etkinliði olan bir belgedir. Anataþýnmazda kat irtifaký ve/veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilmesi zorunlu bulunan ve tapuda saklanmasý gereken bu belge tüm kat maliklerini baðlayan bir sözleþme hükmündedir. Kýsacasý yönetim planý, kat mülkiyeti düzeninde anataþýnmazýn yönetimine iliþkin kurallarý içeren belgedir. Yönetim planý bütün kat maliklerini baðlayan bir sözleþme hükmündedir.
KMK’nýn 28. maddesinin 1. fýkrasý yönetim planýnýn kapsamýný açýkça belirtmektedir. Buna göre yönetim planý, anataþýnmazýn yönetim tarzýný, kullanma maksat ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacaklarý ücreti ve yönetime iliþkin diðer hususlarý düzenlemelidir. Kat malikleri Kurulunun toplanmasý ve karar almasý, kararlarýn maliklere duyurulmasý, yönetici sayýsý, seçimi, ücret ödenip ödenmeyeceði, denetçinin seçimi gibi hususlara yönetim planýnda yer verilecektir.
Yönetim planý, taþýnmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerince imzalanarak tapu memurluðuna verilmelidir. Yönetim planý kat maliklerinin oybirliðiyle yapýldýðý halde, deðiþtirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beþte dördünün oyu þart ve yeterlidir. Yeter sayý saðlanamadýðý takdirde kat maliklerine 33. madde uyarýnca mahkemeye müracaat imkaný tanýnmýþtýr.
2- Kat Malikleri Kurulu
Kat Mülkiyeti birliðinin en önemli organý genel kuruldur. Anataþýnmazýn yönetimi kat maliklerine verilmiþ bir hak olduðuna göre, bu kiþilerin bir araya gelip karar vermeleri gerekir. Genel kurul anataþýnmazdaki bütün kat maliklerinden oluþur.
Anataþýnmaz kat malikleri Kurulunca verilecek kararlara göre yönetilir. Yönetim konusunda gereken bütün kararlarý almaya en yetkili organ genel kuruldur. Fakat genel kurul kanunun emredici hükümlerine aykýrý karar alamayacaðý gibi, kararlarýný verirken bütün kat malikleri için baðlayýcý olan yönetim planýnýn biçimlerini de nazara almak mecburiyetindedir. Anataþýnmazýn yönetimi için tayin edilecek yönetici de genel kurul tarafýndan seçilir.
Toplu yapýlarda yönetimin nasýl yapýlacaðý ve bu baðlamda Kat Malikleri Kurulunun nasýl oluþacaðý KMK’nýn 69. Maddesinde özel olarak düzenlenmiþ olup, aþaðýda bu husus detaylýca açýklanacaktýr.
Kurul Kararlarý
Kat malikleri kurulu kararlarý, kat mülkiyeti sözleþmesine, yönetim planýna ve yasa hükümlerine uygun olmalýdýr. Bunlara aykýrý kararlar geçersizdir ve iptali her zaman istenebilir. Anataþýnmazýn genel gideri ve avansýna ve mutat yönetimine, yöneticinin ve denetçinin seçimine iliþkin kat malikleri kurulunca verilen kararlar, istenen hakim müdahalesi sonucu iptal edilmedikçe ve iptal edildikleri tarihe kadar geçerliliklerini korurlar.
Anataþýnmazýn kullanýlmasýndan veya yönetiminden dolayý kat malikleri arasýnda ya da kat malikleri ile yönetici veya denetçiler arasýnda yahut denetçilerle yönetici arasýnda çýkan anlaþmazlýklarýn çözüm yeri öncelikle kat malikleri kuruludur. Kural olarak anlaþmazlýklar kat malikleri kurulunca konuþulmadýkça hakimin müdahalesi talep edilemese de bazý hallerde doðrudan mahkemeye baþvurulmasý gerekli görülmektedir. Anayapýnýn onarýlmasý, ortak yerlerde deðiþiklik yapýlmasý, kapýcý hizmetlerinin düzene sokulmasý, gider avansý miktarlarýnýn belirlenmesi gibi hallerde çýkan uyuþmazlýklarda karar verecek olan merci öncelikle Kat Malikleri Kuruludur.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarýnýn Ýptali Davasý
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantýsýna katýlan ancak bu toplantýda alýnan karara aykýrý oy kullanan her bir kat maliki karar tarihinden baþlayarak bir ay içinde; toplantýya katýlmayan kat maliklerinden her biri kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde; her halde altý ay içinde anataþýnmazýn bulunduðu yerde Sulh Hukuk Mahkemesine bu kararýn iptali için dava açabilirler. Kat malikleri kurulunun kararlarýnýn yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayýldýðý durumlarda, süre koþulu aranmaksýzýn her zaman iptal davasý açýlabilir.
Ýptal Davasý Açmanýn Koþullarý:
Kat malikleri Kurulunca alýnmýþ bir karar olmalý.
Davacýlar, anataþýnazda kat maliki olmalý; iptalini istediði karar, kendisinin hak ve hukukunu ilgilendirmelidir.
Davacý davaya konu edilen karara aykýrý oy kullanmýþ veya toplantýya katýlmamýþ olmalýdýr.
Süresi içinde kat malikleri kurulu kararýnýn iptali için dava açmýþ bulunmalýdýr.
Böyle bir dava, karara olumlu oy kullanmýþ bulunan kat maliklerinin tamamýna yöneltilmelidir. Bu baðlamda kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle de açýlabilir. ...
