Kat malikleri anataşınmazda ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolasıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı getirmektedir.
Kat malikleri anataşınmazda ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolasıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı getirmektedir. KMK’nın 27. maddesi anataşınmazın yönetimiyle ilgili genel kuralı belirlemektedir. Buna göre anataşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim biçimi bu kurulca kararlaştırılır ve anataşınmazın yönetimi Kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.
Ana gayrimenkulün yönetimi için iki organ öngörülmüştür. Bunlar Kat Malikleri Kurulu ve yöneticidir. Bu birlik içinde anataşınmazın genel yönetim işleri KMK’daki hükümlere göre yönetilecektir. Ancak Kanun anataşınmazın yönetimini kat maliklerinin, Kanunların emredici kurallarına aykırı olmamak şartıyla bizzat tayin etmelerine imkan vermiş ve kat maliklerinin bir yönetim planı yaparak Kanun hükümlerini tamamlamalarını istemiştir. Bir kere bu yönetim planı yapıldı mı anlaşmazlıklarda önce yönetim planı nazara alınacak yönetim planında hüküm olmayan hallerde anlaşmazlık KMK ve genel hükümlere göre çözülecektir.
1- Yönetim Planı
Yönetim planı kat mülkiyeti ilişkisinde çok önemli işlevi ve etkinliği olan bir belgedir. Anataşınmazda kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilmesi zorunlu bulunan ve tapuda saklanması gereken bu belge tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kısacası yönetim planı, kat mülkiyeti düzeninde anataşınmazın yönetimine ilişkin kuralları içeren belgedir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
KMK’nın 28. maddesinin 1. fıkrası yönetim planının kapsamını açıkça belirtmektedir. Buna göre yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenlemelidir. Kat malikleri Kurulunun toplanması ve karar alması, kararların maliklere duyurulması, yönetici sayısı, seçimi, ücret ödenip ödenmeyeceği, denetçinin seçimi gibi hususlara yönetim planında yer verilecektir.
Yönetim planı, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerince imzalanarak tapu memurluğuna verilmelidir. Yönetim planı kat maliklerinin oybirliğiyle yapıldığı halde, değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart ve yeterlidir. Yeter sayı sağlanamadığı takdirde kat maliklerine 33. madde uyarınca mahkemeye müracaat imkanı tanınmıştır.
2- Kat Malikleri Kurulu
Kat Mülkiyeti birliğinin en önemli organı genel kuruldur. Anataşınmazın yönetimi kat maliklerine verilmiş bir hak olduğuna göre, bu kişilerin bir araya gelip karar vermeleri gerekir. Genel kurul anataşınmazdaki bütün kat maliklerinden oluşur.
Anataşınmaz kat malikleri Kurulunca verilecek kararlara göre yönetilir. Yönetim konusunda gereken bütün kararları almaya en yetkili organ genel kuruldur. Fakat genel kurul kanunun emredici hükümlerine aykırı karar alamayacağı gibi, kararlarını verirken bütün kat malikleri için bağlayıcı olan yönetim planının biçimlerini de nazara almak mecburiyetindedir. Anataşınmazın yönetimi için tayin edilecek yönetici de genel kurul tarafından seçilir.
Toplu yapılarda yönetimin nasıl yapılacağı ve bu bağlamda Kat Malikleri Kurulunun nasıl oluşacağı KMK’nın 69. Maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup, aşağıda bu husus detaylıca açıklanacaktır.
Kurul Kararları
Kat malikleri kurulu kararları, kat mülkiyeti sözleşmesine, yönetim planına ve yasa hükümlerine uygun olmalıdır. Bunlara aykırı kararlar geçersizdir ve iptali her zaman istenebilir. Anataşınmazın genel gideri ve avansına ve mutat yönetimine, yöneticinin ve denetçinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulunca verilen kararlar, istenen hakim müdahalesi sonucu iptal edilmedikçe ve iptal edildikleri tarihe kadar geçerliliklerini korurlar.
Anataşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici veya denetçiler arasında yahut denetçilerle yönetici arasında çıkan anlaşmazlıkların çözüm yeri öncelikle kat malikleri kuruludur. Kural olarak anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca konuşulmadıkça hakimin müdahalesi talep edilemese de bazı hallerde doğrudan mahkemeye başvurulması gerekli görülmektedir. Anayapının onarılması, ortak yerlerde değişiklik yapılması, kapıcı hizmetlerinin düzene sokulması, gider avansı miktarlarının belirlenmesi gibi hallerde çıkan uyuşmazlıklarda karar verecek olan merci öncelikle Kat Malikleri Kuruludur.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak bu toplantıda alınan karara aykırı oy kullanan her bir kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliklerinden her biri kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde; her halde altı ay içinde anataşınmazın bulunduğu yerde Sulh Hukuk Mahkemesine bu kararın iptali için dava açabilirler. Kat malikleri kurulunun kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda, süre koşulu aranmaksızın her zaman iptal davası açılabilir.
İptal Davası Açmanın Koşulları:
Kat malikleri Kurulunca alınmış bir karar olmalı.
Davacılar, anataşınazda kat maliki olmalı; iptalini istediği karar, kendisinin hak ve hukukunu ilgilendirmelidir.
Davacı davaya konu edilen karara aykırı oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olmalıdır.
Süresi içinde kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açmış bulunmalıdır.
Böyle bir dava, karara olumlu oy kullanmış bulunan kat maliklerinin tamamına yöneltilmelidir. Bu bağlamda kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle de açılabilir. ...
